FIIs residenciais: conheça a nova tendência
O mercado imobiliário brasileiro está em constante evolução. E se a indústria de Fundos Imobiliários (FIIs) completou 30 anos em 2023, pode-se afirmar que sua maturidade é bem mais recente.
De cerca de cinco anos para cá, houve um boom tanto de ativos disponíveis para investimento quanto de número investidores. No ano de 2018, eram 208 mil CPFs investindo em FIIs na bolsa brasileira. Agora, o número passa de 2,2 milhões, o que representa um crescimento de mais de 950%.
Em apenas um ano, do segundo trimestre de 2022 para o segundo trimestre de 2023, houve um salto de 28% no número de investidores. E são mais de R$ 116 bilhões em custodia.
Dentro deste cenário de crescimento e novidades constantes, mais uma nova tendência surge: a dos FIIs residenciais.
Os Fundos de Investimento Imobiliário Residenciais são uma alternativa para os investidores que buscam combinar os benefícios do mercado imobiliário com a praticidade e acessibilidade proporcionadas pelos fundos de investimento.
Eles trazem a vantagem da diversificação em novo segmento e a exploração de modelos novos de locação, como “short stay”, isto é, contratos de curta duração em apartamentos padronizados, mobiliados e totalmente equipados, destinados a turismo, temporadas de negócios ou até mesmo tratamentos médicos.
Neste artigo, falaremos sobre os FIIs residenciais, em entrevista exclusiva com Sergio Tormin, sócio e head de produtos imobiliários da Vectis Gestão, gestora que possui um fundo 100% residencial. Acompanhe.
FIIs residenciais: o que são?
Os Fundos de Investimento Imobiliários Residenciais, ou FIIs Residenciais, são veículos de investimento coletivo que direcionam seus recursos para empreendimentos residenciais, como condomínios, edifícios de apartamentos e outras estruturas voltadas para a moradia.
Ao adquirirem cotas desses fundos, os investidores tornam-se cotistas e participam proporcionalmente dos rendimentos gerados pelos ativos imobiliários.
FIIS Residenciais: novidade no Brasil
Sergio Tormin, da Vectis, afirma que os FIIs residenciais são bastante comuns nos Estados Unidos, mas ainda uma novidade no Brasil.
“Nos EUA, há décadas o segmento residencial é muito relevante para os REITs (equivalente norte-americano aos FIIs). E o mais interessante é que o FII residencial é o que mais se assemelha ao que o investidor brasileiro gosta muito, que é ter imóveis para alugar, imóveis físicos dos quais é proprietário e recebe proventos via aluguel. Por isso, acreditamos que o segmento tende a crescer muito e ter muita aceitação”, afirma.
Tormin destaca como vantagens de optar pelo FII residencial e não pelo imóvel físico a isenção do imposto de renda sobre os proventos, o que não aconteceria com o aluguel.
Também, o fato de que o investidor pode se tornar cotista por um valor bastante baixo, diferentemente de um imóvel físico. Com menos de R$ 100 é possível comprar uma cota.
O FII residencial elimina ainda, ele diz, os desafios que um proprietário de imóvel enfrenta para alugar, manter e gerenciar a propriedade.
“Com o FII, não se tem dor de cabeça para garantir a manutenção do imóvel e o pagamento do aluguel. Quem não conhece um caso de amigo ou parente que teve problemas com inquilino?”, pontua.
Fora isso, salienta, o rendimento tende a ser maior: enquanto se consegue cerca de 6% ao ano com aluguéis, os FIIs podem chegar a 8% ao ano.
Por que Investir em FIIs Residenciais?
Ao investir em FIIs residenciais, o cotista tem algumas vantagens, a saber.
Diversificação do portfólio
Os FIIs residenciais oferecem uma maneira de diversificar o portfolio, permitindo que os investidores participem do mercado imobiliário residencial sem a necessidade de adquirir propriedades físicas.
Mas também ajudam a diversificar a carteira de FIIs, acrescentando um novo setor a quem já investe, por exemplo, em lajes corporativas, shoppings, galpões de logística e FIIs de papel (que investem em títulos de dívida ligados ao setor imobiliário).
Renda Recorrente sem imposto de renda
Os rendimentos gerados pelos aluguéis dos imóveis compõem a rentabilidade dos fundos, proporcionando uma fonte regular de renda para os cotistas.
Esta renda é isenta de imposto de renda, já que os dividendos de FIIs são isentos de tributação no país. O imposto incidirá apenas se houver lucro quando da venda do ativo.
Potencial Valorização
Além da renda recorrente, o cotista de FIIs também se beneficia com a possível valorização dos imóveis, o que aumenta o valor das cotas do fundo ao longo do tempo.
Acessibilidade
Com investimentos a partir de pequenos valores, os FIIs residenciais proporcionam acessibilidade mesmo para investidores com orçamento mais restrito.
Gestão Profissional
A gestão do fundo é realizada por profissionais especializados, que tomam decisões estratégicas e buscam otimizar o desempenho do portfólio.
Liquidez
As cotas dos FIIs são negociadas em bolsa, conferindo liquidez aos investidores que desejam comprar ou vender suas participações.
Possibilidade de explorar um setor novo
Os FIIs residenciais ainda são uma novidade e têm tese interessante para o investidor brasileiro: organizar de maneira profissional e eficiente o conceito de aluguel de imóveis físicos para moradia e/ou temporada.
Segundos os especialistas, a demanda por tais imóveis está aquecida em cidades como São Paulo, por exemplo.
Possibilidade de explorar o mercado de “short stay”
O mercado de “short stay” está em alta, especialmente após a pandemia, quando muitos se mudaram para o interior e cidades do litoral, mas, por questões profissionais ou de educação, precisam passar temporadas em São Paulo.
O “short stay” é um contrato de locação por período determinado, mas mais curto que um contrato padrão de moradia, e tem diversas motivações: turismo, negócios ou até mesmo tratamentos médicos.
Os apartamentos, além de bem localizados, são mobiliados, equipados e padronizados.
FIIs residenciais e os riscos
Assim como todo Fundo Imobiliário, os FIIs residenciais também possuem riscos. São eles:
- Risco de Mercado Imobiliário: Flutuações no mercado imobiliário podem impactar o valor dos imóveis do fundo.
- Risco de Vacância: A vacância de unidades residenciais pode afetar a receita do fundo, reduzindo os rendimentos distribuídos aos cotistas.
- Risco de Inadimplência: A inadimplência de locatários pode impactar negativamente os rendimentos do fundo.
VCRR11: Conheça um FII residencial
O Vectis Renda Residencial (VCRR11) é um fundo 100% residencial, montado a partir da aquisição de prédios inteiros, ou de subcondomínios, em que a gestora tem agentes para gerenciar as locações, tanto em contratos típicos de longa duração, tradicionais no mercado imobiliário, quanto nas opções “short stay”, de estadas mais curtas.
Em comum, são prédios de alto padrão, recém-construídos pela Cyrela (CYRE3) e adquiridos ainda na planta pelo fundo – mas com um contrato de renda garantida de 8% ao ano pela construtora por mais alguns meses, até maio de 2024.
Ao todo são quatro imóveis, todos em São Paulo, em regiões de fácil acesso aos centros financeiros (Avenida Paulista, Avenida Faria Lima) e à região do Parque do Ibirapuera, próximos a universidades, hospitais e clínicas médicas.
Os imóveis destinados ao mercado de “short stay” são mobiliados e equipados, localizados em pontos estratégicos de São Paulo. Com foco na aquisição de edifícios ou subcondomínios inteiros, a estratégia possibilita a padronização dos serviços e otimização de custos, o que fideliza clientes, reduzindo as chances de vacância do imóvel.
Para efetuar a locação, os inquilinos usam plataformas como a Charlie e o Airbnb.
No relatório de agosto, o fundo informou ter patrimônio líquido de R$ 256 milhões, 4.019 cotistas, cota negociada a R$ 76,50 e dividendos a pagar (em setembro) de R$ 0,69.
A ocupação dos imóveis tem girado em torno de 70%, já o suficiente para obter boa rentabilidade. “Com 65% de ocupação o empreendimento já dá lucro. Hoje ela está perto de 70% e nosso objetivo é atingir os 80% para garantir uma boa margem”, explica Tormin.